Giá căn hộ ở Hà Nội tăng nhanh hơn TP.HCM

Chị Nguyễn Thu Hòa buồn rầu rời dự án chung cư 6th Element tại khu đô thị Tây Hồ Tây (quận Tây Hồ, Hà Nội) sau khi môi giới đưa ra giá 50 triệu/m2 cho một căn hộ 2 phòng ngủ, cao hơn 10% so với mức giá cách đây 6-7 tháng.

Hồi tháng 10/2021, cũng tại dự án này, chị được môi giới nhà đất giới thiệu một căn hộ rộng hơn 82 m2 với giá khoảng 3,5 tỷ đồng nhưng lúc đó, vợ chồng chị Hòa chưa sắp xếp được tài chính nên đành chờ.

Đến tháng 5 năm nay, liên hệ lại với môi giới, người này cho biết toàn bộ căn hộ có diện tích trên 80 m2 tại dự án chị đang tham khảo đã vượt 3,9 tỷ đồng, một số căn đẹp đã lên đến 4,5 tỷ đồng. Tính trên mét vuông, giá căn hộ tại đây không còn dưới 50 triệu đồng/m2. Chung cư không ngừng tăng giá đã khiến kế hoạch sở hữu nhà của chị Hòa một lần nữa bị trì hoãn.

Giá chung cư liên tục tăng

Câu chuyện tăng giá chung cư tại thị trường Hà Nội trở thành tiêu điểm trong các nghiên cứu, báo cáo thị trường bất động sản thời gian gần đây. Hiện tại, tốc độ tăng giá của chung cư Hà Nội đã vượt TP.HCM, theo báo cáo của Batdongsan.com.vn. Số liệu thị trường tháng 5 mà website này vừa công bố cho thấy, giá bán chung cư tại Hà Nội tăng khoảng 8% so với cùng kỳ năm trước, trong khi đó, tỷ lệ này ở TP.HCM là 5%.

Trong báo cáo thị trường tháng 4, website này cũng đưa thông tin giá rao bán trung bình của chung cư Hà Nội tăng 9% so với cùng kỳ năm 2021, còn tại TP.HCM, mức tăng được ghi nhận là 3,4%.

Báo cáo thị trường quý I của Bộ Xây dựng cũng cho biết giá căn hộ Hà Nội tăng khoảng 4-5%, cao hơn so với TP.HCM (ở mức tăng 1-2% so với cùng kỳ).

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội, đánh giá thị trường căn hộ tại Hà Nội ghi nhận xu hướng tăng giá từ quý I/2019 đến nay. Tính đến hết quý I, giá căn hộ trung bình tại Hà Nội đạt mức 1.840 USD/m2 (tương đương 43 triệu đồng/m2).

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, tính từ 2017 đến nay, chung cư ở Hà Nội ghi nhận mức tăng giá nhanh hơn TP.HCM, khoảng cách giá giữa 2 thị trường thu hẹp khoảng 15% mỗi năm. Ông Tuấn nhìn nhận nếu nguồn cung thị trường Hà Nội tiếp tục khan hiếm như hiện tại, trong 2-3 năm nữa, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP.HCM sẽ ngang nhau.

Ghi nhận thực tế của phóng viên, giá chung cư Hà Nội đang neo ở mức cao kỷ lục, có dự án tăng 10-15% so với cùng kỳ. Cơn “bão giá” chung cư đã khiến khu vực nội thành gần như không còn dự án dưới 35 triệu đồng/m2, các quận xa trung tâm như Hà Đông, Nam Từ Liêm, Hoàng Mai… giá căn hộ cũng đã chạm, thậm chí vượt mức 30 triệu đồng/m2.

Khảo sát 6 dự án bàn giao năm 2022 ở Hà Nội gồm Rubic 360 Xuân Thủy, The Nine, The Park Home (cùng tại quận Cầu Giấy), Trinity Tower (quận Thanh Xuân), Feliz Homes (quận Hoàng Mai) hay BID (HM:BID) Residence (quận Hà Đông), duy nhất dự án BID Residence có giá dưới 30 triệu đồng/m2. Các dự án còn lại đều vượt 40 triệu đồng/m2

Không chỉ các dự án mới, các chung cư đã đi vào hoạt động trong khoảng thời gian 2-5 năm ở Hà Nội cũng ghi nhận mức tăng giá cao chưa từng thấy. Chẳng hạn, một căn căn hộ 85 m2 tại chung cư Bohemia đường Lê Văn Thiêm, quận Thanh Xuân chứng kiến mức tăng giá từ 2,9 tỷ đồng lên 3,3 tỷ đồng, còn loại căn hộ 127 m2 tăng từ 4,7 tỷ đồng lên 5,1 tỷ đồng trong vòng 1 năm.

Một căn hộ 103,8 m2 tại dự án Roman Plaza trên đường Tố Hữu, quận Hà Đông đang được định giá khoảng 4,2 tỷ đồng. Trong khi cách đây 2 năm, giá căn hộ tương tự được giao dịch ở mức 3,2 tỷ đồng.

Vì sao chung cư Hà Nội tăng giá mạnh?

Lý giải về tình trạng giá chung cư Hà Nội tăng nhanh hơn chung cư TP.HCM, ông Đinh Minh Tuấn cho rằng có một số lý do giải thích hiện hiện tượng này.

Thứ nhất, trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, giá vật liệu xây dựng tăng, nguồn cầu ngày một lớn, sự điều chỉnh giá bán là điều dễ hiểu. Trước đó, nền giá căn hộ tại TP.HCM cao hơn đáng kể so với Hà Nội. Hiện nay, với mức giá điều chỉnh gần như ngang nhau song lại diễn ra trên 2 nền giá khác nhau, tỷ lệ % thay đổi cũng sẽ khác nhau.

Thứ hai, trong 2 năm trở lại đây, vùng ven Hà Nội liên tục xuất hiện các cơn sốt đất, qua đó đẩy giá đất bất đông sản, bao gồm cả giá chung cư vùng ven lên một mặt bằng mới. Khi giá lên, một số người mua nhà sẽ tìm đến thị trường căn hộ đã qua sử dụng tại khu vực trung tâm và tiếp tục khiến thị trường khu vực này tăng giá.

Thứ ba, ông Tuấn cho rằng tâm lý của người mua nhà tại Hà Nội và TP.HCM có sự khác biệt nhất định. Người mua ở Hà Nội thận trọng và an toàn hơn, khi cảm nhận được những biến động có thể xảy ra với thị trường như tăng giá nguyên vật liệu, lạm phát… họ có xu hướng đổ xô tìm mua nhà.

Điều này khiến nhu cầu tăng cao và trực tiếp tác động đến giá nhà. Ngược lại, người TP.HCM ít quan tâm đến những yếu tố nói trên hơn.

Hệ lụy từ “lạm phát” giá căn hộ

Trao đổi với chúng tôi, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu của Savills Hà Nội, cho rằng với diễn biến hiện tại, thị trường Hà Nội sẽ đối diện với nguy cơ thiếu nguồn cung căn hộ giá rẻ, thiếu các dự án thực sự có chất lượng tốt, được đầu tư bài bản.

Còn theo ông Đinh Minh Tuấn, thị trường bất động sản Hà Nội sẽ đối diện với 3 nguy cơ.

Đầu tiên, giá nhà tăng khiến nhu cầu sở hữu nhà ở của đại bộ phận người lao động không được đáp ứng. Nếu nguồn cung tiếp tục ở mức thấp như hiện tại và nguồn cầu vẫn không ngừng tăng lên qua từng năm, dự báo giá căn hộ sẽ tiếp tục tăng trong những năm tới và bỏ xa thu nhập của người lao động.

Ông Tuấn cho rằng giá nhà tăng cao sẽ đẩy giá thuê tăng theo. Hiện nay, người lao động chỉ phải trả 5-7 triệu đồng cho một căn hộ thuê mỗi tháng, nhiều khả năng, khi chung cư tăng giá thêm 10-20%, người thuê nhà phải trả mức giá thuê tới 9-10 triệu đồng.

Một rủi ro nữa của thị trường được chuyên gia Batdongsan.com.vn dẫn ra là khi chung cư tăng giá, các loại hình bất động sản khác ở cả đô thị lẫn vùng ven đều có chiều hướng tăng theo. Điều này gây bất lợi trong quá trình giải phóng mặt bằng để phát triển các dự án hạ tầng, các dự án khu đô thị, qua đó tạo áp lực lên nguồn cung nhà ở cũng như giá bán.