Vietstock - Những thay đổi sắc thuế nào liên quan trực tiếp đến bất động sản
Theo tờ trình Bộ Tài chính gửi lên Chính phủ đề nghị xây dựng Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế giá trị gia tăng (GTGT), Luật thuế tiêu thụ đặc biệt, Luật thuế thu nhập doanh nghiệp, Luật thuế thu nhập cá nhân và Luật thuế tài nguyên (dự án Luật) có 4 vấn đề liên quan trực tiếp đến ngành bất động sản.
Được bù trừ lãi từ chuyển nhượng bất động sản với lỗ từ hoạt động kinh doanh
Trước năm 2004, tổ chức, cá nhân có hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện kê khai, nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất.
Từ 01/01/2004, tổ chức có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất (bất động sản) thực hiện kê khai, nộp thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) đối với thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất nhưng phải kê khai, nộp thuế riêng (trong vòng 10 ngày, kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế), không được bù trừ với thu nhập từ sản xuất kinh doanh; đặc biệt trong giai đoạn 2004 - 2008, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất còn áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần. Quy định này trong giai đoạn đó là phù hợp với thực tế, bởi vì khi đó lĩnh vực bất động sản đang phát triển, lợi nhuận thu được từ bất động sản thường là lợi nhuận siêu ngạch nên việc quy định thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất phải kê khai, nộp thuế riêng và áp dụng biểu thuế lũy tiến từng phần nhằm động viên kịp thời số thu thuế vào NSNN và hạn chế việc đầu cơ bất động sản (mua đi bán lại).
Từ năm 2012 đến nay, thị trường bất động sản trầm lắng, thậm chí có giai đoạn rơi vào tình trạng đóng băng, do đó, đầu tư vào lĩnh vực bất động sản không còn được hưởng lợi nhuận mà thậm chí còn bị lỗ, do đó tại Luật thuế TNDN số 32/2013/QH13 (áp dụng từ 01/01/2014) đã cho phép doanh nghiệp được bù trừ lỗ từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản với lãi từ hoạt động sản xuất kinh doanh nhưng chưa quy định trường hợp ngược lại (bù trừ một chiều), theo đó trường hợp doanh nghiệp có lãi từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản vẫn phải kê khai, nộp thuế riêng, không được bù trừ với thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh.
Mặc dù đã có những tháo gỡ khó khăn nhất định nêu trên, tuy nhiên với sự phát triển kinh tế hiện nay, doanh nghiệp có xu hướng kinh doanh đa ngành, đa lĩnh vực, bên cạnh đó hành lang pháp lý đã quy củ và chặt chẽ, đồng thời yêu cầu về cải cách thủ tục hành chính đặt ra ngày càng mạnh mẽ thì quy định doanh nghiệp phải kê khai, nộp thuế riêng đối với lãi từ chuyển nhượng bất động sản đã không còn phù hợp.
Do đó, để phù hợp với thực tế hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp và thông lệ quốc tế thì việc sửa đổi theo hướng quy định doanh nghiệp được bù trừ lãi từ chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư (trừ chuyển nhượng quyền thăm dò, khai thác khoáng sản) với lỗ từ hoạt động sản xuất kinh doanh là cần thiết.
Tuy nhiên, Luật thuế TNDN hiện hành cũng quy định nguyên tắc: Doanh nghiệp phải hạch toán riêng thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh được ưu đãi thuế với thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh không được ưu đãi thuế để làm căn cứ xác định số thuế ưu đãi. Trường hợp ưu đãi theo điều kiện địa bàn thì toàn bộ thu nhập của doanh nghiệp phát sinh tại địa bàn đó là thu nhập được hưởng ưu đãi thuế, trừ một số khoản thu nhập như: chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư, thu nhập từ hoạt động kinh doanh dịch vụ thuộc diện chịu thuế tiêu thụ đặc biệt, thu nhập từ hoạt động thăm dò, khai thác khoáng sản...
Để phù hợp với thực tế hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp và thông lệ quốc tế, đồng thời không mâu thuẫn với nguyên tắc của Luật thuế TNDN nêu trên, Bộ Tài chính trình Chính phủ cho sửa đổi, bổ sung quy định hiện hành theo hướng doanh nghiệp được bù trừ lãi từ chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư (trừ chuyển nhượng quyền thăm dò, khai thác khoáng sản) với lỗ từ hoạt động sản xuất kinh doanh (trừ trường hợp thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp đang được hưởng ưu đãi thuế TNDN).
Trong trường hợp doanh nghiệp có hoạt động sản xuất kinh doanh đang được hưởng ưu đãi thuế TNDN thì lãi từ chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư, doanh nghiệp phải kê khai, nộp thuế riêng, doanh nghiệp chỉ được bù trừ lãi từ hoạt động này với lỗ từ hoạt động sản xuất kinh doanh không được hưởng ưu đãi thuế.
Chuyển quyền sử dụng đất sẽ chịu thuế GTGT với mức 10%
Tại khoản 6 Điều 5 Luật thuế GTGT hiện hành quy định “Chuyển quyền sử dụng đất” thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT. Tại điểm h khoản 1 Điều 7 Luật thuế GTGT quy định giá tính thuế GTGT “Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản là giá bán bất động sản chưa có thuế giá trị gia tăng, trừ giá chuyển quyền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước”. Để quy định chi tiết giá tính thuế này, tại Nghị định hướng dẫn đối với 05 (năm) trường hợp đất chuyển quyền sử dụng của cơ sở kinh doanh bất động sản có được thông qua giao đất, trúng đấu giá, thuê đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân, thực hiện dự án theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) được thanh toán bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Thực tế phát sinh nhiều vướng mắc đối với các dự án bất động sản chung cư cao tầng phải phân bổ tiền sử dụng đất để xác định giá đất được trừ theo từng căn hộ rất phức tạp; nhiều dự án chung cư cao tầng không tính trừ giá đất phải nộp NSNN khi xác định giá tính thuế GTGT. Bên cạnh đó, đối với trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua nhiều tổ chức, cá nhân khác qua nhiều năm, cả cơ quan thuế và cơ sở kinh doanh bất động sản đều gặp khó khăn do không có cơ sở hoặc không xác định được thế nào là “giá chuyển quyền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước”.
Vì vậy, để tháo gỡ khó khăn vướng mắc trong thực hiện, cải cách thủ tục hành chính, đề nghị sửa đổi bỏ quy định về chuyển quyền sử dụng đất không chịu thuế GTGT để chuyển sang chịu thuế GTGT với mức thuế suất thông thường 10% và sửa đổi bỏ quy định giá tính thuế GTGT đối với hoạt động kinh doanh bất động sản được trừ giá chuyển quyền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước tại điểm h khoản 1 Điều 7 Luật thuế GTGT.
Nợ vay/VCSH quá 4 lần thì lãi vay không được tính vào chi phí được trừ khi tính thuế TNDN
Luật thuế TNDN hiện hành không có quy định khống chế khoản chi phí lãi tiền vay không được trừ vào chi phí đối với trường hợp khoản vay vượt quá nhiều lần vốn chủ sở hữu (tình trạng vốn mỏng, doanh nghiệp hoạt động chủ yếu dựa vào vốn đi vay, trong khi tỷ lệ vốn chủ sở hữu rất ít).
Thực tế nhiều doanh nghiệp có khoản vay vốn sản xuất kinh doanh vượt gấp nhiều lần vốn chủ sở hữu đã dẫn đến nguy cơ mất an toàn tài chính của doanh nghiệp và cũng là một trong những yếu tố làm ảnh hưởng đến thu ngân sách (một số doanh nghiệp có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, thương mại, dịch vụ báo cáo kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh lỗ trong khi doanh thu luôn tăng trưởng qua các năm và doanh nghiệp không ngừng mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh, qua xem xét Báo cáo tài chính của doanh nghiệp cho thấy nguyên nhân dẫn đến tình trạng lỗ của doanh nghiệp một phần do chi phí tài chính (chi phí trả lãi tiền vay vốn cho công ty mẹ ở nước ngoài) quá lớn, thậm chí có công ty chi phí trả lãi tiền vay vốn lên đến vài nghìn tỷ đồng/năm).
Theo Bộ Tài chính, thống kê sơ bộ số liệu của 57/85 Tập đoàn, Tổng công ty 100% vốn nhà nước thuộc Bộ, Uỷ ban nhân dân tỉnh về tỷ lệ vốn vay/vốn chủ sở hữu cho thấy tình hình dư nợ vay bình quân trên vốn chủ sở hữu tính đến hết năm 2014 như sau: có 02 doanh nghiệp có hệ số lớn hơn 5 (01 đơn vị xây dựng và 01 đơn vị kinh doanh xăng dầu), 06 doanh nghiệp có hệ số từ 3 đến 5 (chủ yếu là các doanh nghiệp xây dựng) và 49 doanh nghiệp có hệ số nhỏ hơn 3.
Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI): theo số liệu tổng hợp 9,400 doanh nghiệp FDI cả nước với tổng tài sản khoảng 2,205,068 tỷ đồng (khoảng 105 tỷ USD) chiếm tỷ trọng 70% doanh nghiệp FDI cả nước còn hoạt động cho thấy hệ số Nợ/Vốn chủ sở hữu chung tất cả các ngành là 1.23 lần; của ngành thương mại là 3.44 lần. Nếu xét trên chỉ tiêu Vốn vay/Vốn chủ sở hữu thì hệ số này của tất cả các các ngành là 0.57 lần, của ngành thương mại là 1.8 lần.
Riêng đối với lĩnh vực tài chính, tín dụng, hiện nay Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã ban hành Thông tư số 36/2014/TT-NHNN ngày 20/11/2014 quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, trong đó quy định tỷ lệ an toàn vốn tối thiểu của tổ chức tín dụng và chi nhánh ngân hàng nước ngoài (vốn tự có/ tổng tài sản có rủi ro tối thiểu phải đạt 9%).
Nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế cho thấy nhiều nước có quy định về vốn mỏng, theo đó lãi phải trả đối với phần vốn vay vượt quá tỷ lệ nhất định (tỷ lệ vốn vay trên vốn chủ sở hữu) không được coi là chi phí được trừ khi tính thuế TNDN. OECD khuyến nghị áp dụng tỷ lệ vốn vay trên vốn chủ sở hữu là 3:1. Trên thực tế, đa số các nước như Đài Loan, New Zealand, Đức, Úc, Nhật Bản, Ba Lan, Hà Lan, Tây Ban Nha, Chile, Peru, Nam Phi, Bồ Đào Nha, Bra-xin quy định vốn vay của doanh nghiệp trên vốn chủ sở hữu vượt quá tỷ lệ 3:1 thì được coi là vốn mỏng; ở một số nước phát triển quy định tỷ lệ thấp hơn như Canada là 2:1, Pháp, Mỹ là 1,5:1, thậm chí tỷ lệ này ở Venezuela là 1:1; một số nước tỷ lệ này còn phân biệt theo đối tượng, ví dụ Trung Quốc quy định tỷ lệ 2:1 đối với doanh nghiệp thông thường, 5:1 đối với các tổ chức tài chính; Nga quy định tỷ lệ 3:1 đối với doanh nghiệp thông thường và tỷ lệ 12,5:1 đối với ngân hàng và các tổ chức tài chính; Hàn Quốc quy định tỷ lệ 3:1 nếu vay của các cổ đông nước ngoài và tỷ lệ 6:1 đối với các tổ chức tài chính. Theo đó, phần lãi vay phải trả vượt quá tỷ lệ được coi là vốn mỏng thì không được tính vào chi phí được trừ khi tính thuế TNDN.
Để đảm bảo lành mạnh hóa tài chính của doanh nghiệp, của nền kinh tế, góp phần thúc đẩy việc tái cơ cấu kinh tế, chống chuyển giá cần bổ sung quy định không tính vào chi phí được trừ đối với phần chi trả lãi vay của khoản vay vốn tương ứng với khoản vay vượt quá 5 lần vốn chủ sở hữu (5:1) đối với lĩnh vực sản xuất, vượt quá 4 lần vốn chủ sở hữu (4:1) đối với các lĩnh vực còn lại, đối với một số lĩnh vực đặc thù như tín dụng, ngân hàng được áp dụng tỷ lệ cao hơn: không quá 12 lần vốn chủ sở hữu.
Hoạt động đầu tư, cải tạo chung cư cũ sẽ chịu thuế TNDN ưu đãi 10%
Từ ngày 01/01/2009, Luật thuế TNDN số 14/2008/QH12 và các văn bản hướng dẫn không quy định ưu đãi thuế TNDN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản; từ ngày 01/01/2014 trở đi có bổ sung quy định áp dụng thuế suất 10% đối với “Thu nhập của doanh nghiệp từ thực hiện dự án đầu tư - kinh doanh nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua đối với các đối tượng quy định tại Điều 53 của Luật Nhà ở số 56/2005/QH117” (Luật số 32/2013/QH13 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế TNDN). Tại khoản 7 Điều 20 Nghị định số 124/2008/NĐ-CP quy định việc giải quyết những tồn tại về thuế, quyết toán thuế, miễn, giảm thuế trước ngày 01/01/2009 được thực hiện theo quy định của các văn bản pháp luật về thuế TNDN, pháp luật về đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, pháp luật về khuyến khích đầu tư trong nước và các văn bản quy phạm pháp luật khác ban hành trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành.
Như vậy, theo quy định về thuế TNDN hiện hành thì hoạt động cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ là hoạt động không được ưu đãi thuế TNDN.
Thực tế thực hiện cho thấy sau khi Chính phủ ban hành Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP ngày 03/7/2007, một số địa phương đã tổ chức ban hành văn bản hướng dẫn theo thẩm quyền và lập kế hoạch triển khai thực hiện trên phạm vi địa bàn. Tuy nhiên, kết quả đạt được còn rất hạn chế so với mục tiêu đề ra.
Việc không đạt được mục tiêu đề ra tại Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP xuất phát từ nhiều lý do khác nhau như: (i) các khối chung cư cũ thường đặt tại vị trí trung tâm thành phố do đó phương án cải tạo, xây dựng lại bị hạn chế, không cho phép đầu tư cao tầng nên không đảm bảo hiệu quả đầu tư; (ii) Ủy ban nhân dân các cấp không thực hiện công tác lập quy hoạch cải tạo theo quy định của Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP mà giao chủ đầu tư tiến hành nên các chủ sở hữu căn hộ thiếu tin tưởng về tính công khai, minh bạch trong lựa chọn nhà đầu tư và không đồng thuận phương án bồi thường, hỗ trợ; (iii) năng lực tài chính của chủ đầu tư yếu nên không đảm bảo tiến độ mà một số dự án đã đề ra; (iv) một số địa phương có nhu cầu nhà ở chung cư thấp nên chưa thu hút nhà đầu tư tham gia; (v) các chính sách hỗ trợ về tài chính, tín dụng, miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chưa được triển khai triệt để nên cũng là một nguyên nhân khó thu hút nhà đầu tư.
